Bail Notarié, les garanties

En France, il existe deux formes de bail: le bail sous seing privé, rédigé et signé directement entre des particuliers et le bail notarié, acte authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire.

­Quand un bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire délivre au propriétaire bailleur une copie exécutoire, lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice.

Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice.

Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement.

 •La sécurité du bail notarié

Tous les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire. Leur sécurité respective sera ainsi assurée.

Il y va également de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l’acte authentique.

Avec l’acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi. Il est certain que les sommes qu’il a versées et celles qu’il s’engage à verser seront exactes et incontestables par son propriétaire.

De plus, chaque type de bail est aujourd’hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires.

Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire.

Etes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement ? Notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d’amiante, etc...?

Etes-vous certains de bien connaître le statut des baux commerciaux : durée, droit de donner congé, fixation et révision du loyer, contrôle de la cession du bail ?

Etes-vous certains de bien connaître le statut du fermage : montant des loyers, obligations du preneur, état des lieux, droit au renouvellement, etc...?

Etes-vous certains de bien connaître le régime juridique du bail professionnel : durée, préavis du locataire, etc...?

Au moment de signer un bail, qu’il soit d’habitation, commercial, rural, professionnel, de courte ou de longue durée, que le loyer soit modeste ou élevé, pensez toujours à l’acte authentique.

 •Les loyers et cautions

En outre, la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de révision des loyers des baux d’habitation, afin de limiter les hausses de loyers.

Désormais, l’augmentation de loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Ce nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) s’applique aux nouveaux contrats conclus à compter du 10 février 2008 mais aussi aux baux en cours. C’est dire que les révisions annuelles qui sont intervenues depuis le 10 février sont calculées à partir de ce nouvel indice, à la différence des révisions intervenues avant le 9 février 2008 qui, elles, ont du se faire en fonction de l’ancien IRL.

Enfin, cette même loi du 8 février 2008 a réduit le montant du dépôt de garantie en le limitant à un mois de loyer maximum, pour tous les baux d’habitation conclus à compter du 9 février 2008.

Elle prévoit également que ce dépôt de garantie peut être financé par un tiers tel qu’un organisme de 1% logement. Dans ce cas, la somme est avancée sous forme de prêt et le locataire rembourse ensuite le montant, sans intérêts, en 36 mensualités maximum.

Cette aide existe pour les baux du secteur privé ou social. Elle peut bénéficier à tout locataire, quelque soit sa situation financière, qui signe un bail à compter du 9 février 2008.

En conséquence, consultez votre notaire avant de vous engager dans le labyrinthe juridico-fiscal.

Quel sera le coût de l'acte notarié ? Il est d’environ 250€ (ces frais sont déductibles des revenus locatifs)