Comment acheter un bien immobilier aux enchères

Pour acquérir un bien immobilier, il existe un mode d'achat peu connu, la vente aux enchères. Voici ce qu'il faut savoir pour exploiter ce canal d'achat.

En dehors du circuit classique d'acquisition d'un bien immobilier entre particuliers, par le biais d'une agence ou d'une étude notariale, il existe un autre mode d'achat moins connu. Ce sont les ventes aux enchères, ou ventes par adjudication. Elles se déroulent dans des conditions spécifiques, très encadrées, qu'il vaut mieux bien maîtriser avant d'exploiter ce canal.

Comme une vente traditionnelle, les ventes aux enchères sont soumises aux droits de mutation, mais supportent également des frais particuliers.

La nature des ventes

Il existe trois types de ventes aux enchères. Les plus connues sont celles organisées par les chambres départementales des notaires. Les biens vendus le sont volontairement par leurs propriétaires, le plus souvent des héritiers qui cèdent le patrimoine immobilier du défunt.

Il existe également depuis peu des ventes des notaires sur Internet. Les ventes judiciaires ont lieu dans les tribunaux de grande instance (TGI). Les biens vendus proviennent presque toujours d'une liquidation judiciaire ou d'une saisie immobilière, notamment suite au non-paiement des charges de copropriété.

Enfin, peu connues, les ventes du service du Domaine. Elles concernent principalement des biens provenant de successions en déshérence ou au bénéfice desquels les héritiers ont renoncé en raison d'un passif trop important.

On y trouve également des biens dont l'Administration ne souhaite pas garder la propriété. Les lots vendus peuvent être assez atypiques (caserne ou gare désaffectée, phare, logements douaniers) ou plus classiques (notamment d'anciens logements de fonction).

Ventes aux enchères sur internet

Les notaires ont mis en place un système de vente d'immobilier dit " immo-interactif ", sur Internet, via le site Immobilier. notaires.fr. On y trouve, comme pour toute vente aux enchères, le descriptif du bien, la mise à prix, le cahier des charges, les diagnostics, les dates de visite, etc.

Pour enchérir, vous devez vous inscrire sur le site, afin de recevoir un agrément électronique et un mot de passe. La vente débute au jour fixé et dure quarante-huit heures. Toute offre formulée dans les deux dernières minutes repousse de deux minutes la clôture de la vente.

A l'issue de la période de mise en vente, le vendeur choisit librement l'offre d'achat lui convenant, donc pas nécessairement la plus élevée. Un compromis de vente est alors signé et la procédure se poursuit comme une transaction traditionnelle.

L'information sur les vacations

Quel que soit le type de vente aux enchères, une publicité préalable est organisée suffisamment à l'avance afin de permettre aux acquéreurs potentiels de prendre connaissance des conditions de la vente.

Cette publicité est effectuée par voie de presse, dans des journaux d'annonces légales, mais aussi dans des quotidiens nationaux ou régionaux. La liste des ventes est également diffusée sur Internet. Parmi les principaux sites : Immobilier.notaires.fr, Ventes-domaniales.fr, Avocats-ventes.com ou Encheres-paris.com.

La publicité comprend un descriptif des biens (surface, étage, nombre de pièces), la mise à prix, les heures de visite, et éventuellement des photos du bien, voire, sur Internet, une visite virtuelle. Sur les sites, on trouve parfois aussi le cahier des conditions de vente. Il est impératif de lire attentivement ce document.

Si besoin, vous pouvez le consulter chez le notaire chargé de l'opération, au greffe du tribunal de grande instance ou au service des impôts fonciers pour les ventes domaniales. Ce cahier contient tous les renseignements sur les conditions de vente et deviendra contrat de vente à part entière une fois les enchères finalisées.

Il comporte un descriptif très précis de l'immeuble : état du bien, métrage Carrez, garantie contre les vices, existence de servitudes, affectation actuelle du bien (bureau, logement, commerce...), vente libre ou occupée (légale ou irrégulière en cas de maintien dans les lieux du propriétaire saisi), informations relatives au règlement de copropriété (millièmes, dernières assemblées générales...), etc.

Y figurent également les conditions financières de la vente : mise à prix, frais à la charge de l'acquéreur, délais de paiement...

La visite des biens

A la différence d'un bien vendu par un agent immobilier, vous ne pouvez pas visiter les immeubles sur rendez-vous, à votre convenance. Les visites se déroulent généralement dans les semaines précédant la vente. Elles sont collectives, à dates et heures fixes.

Pour les ventes des notaires, trois visites sont prévues à trois dates et heures différentes en présence de clercs de l'étude organisatrice de la vente ou de personnel de la chambre des notaires. Le créneau horaire est souvent de deux heures.

Vous pouvez vous y présenter aux trois dates prévues sans inscription préalable et avec toute personne de votre choix (un architecte, par exemple).

Pour les ventes au TGI, une seule visite, d'accès libre, est généralement organisée en présence des avocats, pour une durée d'une à deux heures. Ces visites " judiciaires " ne se font pas toujours dans de bonnes conditions, notamment quand la personne saisie continue à occuper le bien.

Enfin, pour les ventes des Domaines, on retrouve le même principe que pour les notaires : trois visites de deux heures espacées dans le temps, sans prise de rendez-vous préalable.

Les termes à connaître

Déshérence >> Situation d'un bien lorsque son propriétaire est décédé sans laisser d'héritier connu. Ce bien revient alors à l'État.

Prix de réserve >> Le prix de réserve est le prix le plus bas auquel le vendeur accepte de vendre. Il n'est connu que de lui. Si la vente se termine sans qu'aucune enchère n'ait atteint le prix de réserve, le vendeur n'est pas obligé de vendre l'immeuble.

Adjudicataire >> C'est la personne qui, à la fin des enchères, est déclarée propriétaire du bien mis en vente. Dans les ventes judiciaires et notariales, elle ne devient définitivement propriétaire qu'après l'expiration d'une période de dix jours suivant l'adjudication.

Folle enchère >> Situation dans laquelle se trouve un adjudicataire qui n'a pas été en mesure de respecter ses engagements de paiement du prix et des frais de l'adjudication. La chose vendue est alors remise aux enchères. La procédure se nomme adjudication sur folle enchère.

La mise à prix >> Pour les ventes des notaires, le professionnel procède à une évaluation du bien et propose le plus souvent au vendeur de fixer une mise à prix correspondant à 70 ou 75 % de la valeur d'expertise. Mais le vendeur est libre de choisir une mise à prix supérieure, qui ne peut en aucun cas dépasser 90 % du montant de l'expertise.

Il est également possible que la vente se fasse sans mise à prix, mais avec un prix de réserve. Dans ce cas, une valeur indicative du bien, point de départ des enchères, est donnée dans la publicité et au démarrage de la vente, généralement de 70 % du prix de réserve.

Dans les ventes judiciaires sur saisie devant le tribunal de grande instance, la mise à prix n'est pas basée sur la valeur du bien. Elle est égale au montant de la dette exigée du créancier. Elle est donc totalement déconnectée de la valeur vénale réelle de l'immeuble.

Dans les cas, plus rares, de vente volontaire, le prix de départ est fixé par le vendeur après expertise (en général 75 % de la valeur).

Enfin, dans les ventes organisées par le service du Domaine, c'est l'Etat qui fixe la mise à prix de manière discrétionnaire. Les biens étant souvent en mauvais état, la mise à prix est généralement assez faible.

L'accès aux enchères

L'accès aux enchères est libre, sauf pour les ventes judiciaires où vous devez vous faire représenter par un avocat qui enchérira à votre place. Bien entendu, vous pouvez être présent.

Dans les ventes autres que judiciaires, vous pouvez enchérir vous-même, mais rien ne vous interdit de désigner un mandataire qui le fera à votre place (notaire, avocat, proche...). Pour pouvoir enchérir, vous devez justifier de votre identité, de votre domicile, mais aussi de votre solvabilité.

Le jour de la vente, vous devez donc déposer un chèque de banque ou un chèque certifié. Pour les ventes judiciaires, le chèque de consignation n'est pas nécessaire si vous présentez une caution bancaire.

Le montant de la consignation est toujours précisé dans le cahier des conditions de vente. En règle générale, il est de 20 % du montant de la mise à prix, plus rarement de 10 %. La chambre des notaires de Paris accepte un chèque classique lorsque le montant de la consignation ne dépasse pas 25 000 euros, ce qui correspond à une mise à prix de 125 000 euros.

Enfin, pour les ventes du Domaine, la consignation est de 5 à 20 %. Mais, si la mise à prix est inférieure à 7 500 euros, aucun chèque de consignation n'est demandé. Si vous n'êtes pas déclaré adjudicataire, le chèque vous sera immédiatement restitué. Si vous devenez l'acquéreur, le montant du chèque s'impute sur le prix de vente et les frais.

Le déroulement de la vente

Les ventes aux enchères ont lieu à la bougie. Il s'agit de petites mèches ou feux qui, lorsqu'ils s'éteignent, laissent monter une fumée indiquant sans ambiguïté leur extinction. C'est après l'extinction de deux feux successifs sans nouvelle enchère survenue pendant la durée de leur combustion (quinze à trente secondes en général) que l'adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur.

En début de séance, les conditions générales de vente communes à tous les lots sont énoncées. Les biens sont ensuite présentés à la vente dans l'ordre du programme officiel avec rappel de la mise à prix et du montant minimal pour enchérir.

Les enchères débutent dès que la première bougie est allumée et se terminent après l'extinction de la deuxième. Certaines ventes judiciaires ont lieu au chronomètre pour une durée de quatre-vingt-dix secondes.

Une fois déclaré adjudicataire, vous n'êtes pas encore définitivement propriétaire du lot car, pendant une durée de dix jours suivant l'adjudication, toute personne peut faire une surenchère de 10 % de plus que le montant de la dernière enchère. Dans ce cas, le surenchérisseur doit déposer un chèque de banque du montant de la surenchère.

Le bien est alors remis aux enchères dans une vente ultérieure, avec nouvelles visites possibles, la mise à prix correspondant à la dernière enchère augmentée de la surenchère. Aucune surenchère n'est recevable sur la seconde adjudication. La possibilité de surenchérir n'existe pas dans les ventes domaniales.

Le paiement du prix

Le prix de la vente doit être versé dans un bref délai. En achetant aux enchères, vous ne bénéficiez pas de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Il faut donc obtenir avant la vente un accord de principe de votre banque sur le financement de votre achat.

Pour les ventes des notaires, le prix peut être payé dès le onzième jour suivant la vente et doit être acquitté au plus tard quarante-cinq jours après, faute de quoi les intérêts au taux légal (0,04 % en 2013) sont exigés, avec une majoration de 5 points à compter du soixante-quinzième jour.

Pour les ventes judiciaires, le paiement doit intervenir dans un temps maximal de deux mois avec intérêts au taux légal passé ce délai.

Enfin, dans les ventes des Domaines, le délai dépend du montant de l'adjudication. S'il n'excède pas 15 000 euros, vous devez payer dans le mois de la vente. Entre 15 001 et 75 000 euros, la moitié du prix doit être versée dans le mois de la vente, le solde pouvant être réglé dans un délai supplémentaire de deux mois avec intérêts au taux légal.

Enfin, pour un prix supérieur à 75 000 euros, il faut s'acquitter d'un premier tiers dans le mois de la vente, d'un deuxième tiers dans un délai supplémentaire de deux mois avec intérêt légal et du solde dans un nouveau délai de trois mois avec intérêts.

Pour les ventes domaniales, vous payez des droits d'enregistrement et frais divers comme pour une vente ordinaire, soit environ 7 % en sus du prix.

Dans les ventes judiciaires ou notariales, vous devez ajouter des frais supplémentaires : les frais préalables à la vente (rédaction du cahier des conditions de vente, publicité, frais de poursuite du créancier) et les émoluments du notaire et / ou de l'avocat. On peut monter jusqu'à 10 % en sus du prix.

Enfin, dans les ventes judiciaires, si l'appartement est occupé illégalement par l'ancien propriétaire saisi, vous devez y ajouter les frais à engager pour la libération du bien.

Les retards de paiement

Dans une vente judiciaire, si vous ne payez pas dans les délais impartis, le bien est remis en vente sur folle enchère. Vous perdez alors les 10 % du montant de la mise à prix que vous avez consigné pour participer aux enchères.

Vous devez régler en plus les frais de poursuite du créancier et vous êtes tenu au paiement des intérêts au taux légal sur le montant de l'enchère non réglé, jusqu'à sa revente.

La revente sur folle enchère en cas de non-paiement dans le délai imparti n'est pas prévue pour les autres types de vente.

Pour les ventes via les notaires, le vendeur peut accorder un délai supplémentaire de paiement ou demander l'annulation de la vente, avec versement de dommages-intérêts au titre de l'immobilisation de son bien.

Pour les ventes du service du Domaine, ce dernier peut vous poursuivre en paiement comme si vous n'aviez pas payé vos impôts ou bien annuler la vente, tout en vous réclamant des dommages-intérêts.